按照后世的眼光，这个时候的房子问题一点儿都不难解决，尤其是体制内的。
每平米三四百块钱的成本，加上一些劳务费，基本上就是全部开支。九十年代房地产开发最大的开支，如教育费附加、城建税等“房价倍增费”，土地招拍挂后最大的开支项目，如土地出让金、增值税等，现在基本“从无”。
行政事业单位、国有企业和军队等建房所需土地大多是无偿划拨，或者按照建筑车间的一定比例配套居住用房。所以，现在是一个好机会，悄悄埋伏很多低价住房。
如果能有一些变通手段让房地产开发实现固定收益，这个永动机就开动起来了。
“李大校，要是有一个能够同时解决资金、房子和就业的方案，但是可能会得罪一些人，你们敢不敢干？”江奕不再等着李大成刺激自己，而是反手一个回马枪。
李大成仍然没有当回事儿，十几亿人想不出招来，你一个私企就行？
“得罪一些人怕什么？只要是能解决问题，你让我去骂大街都没问题。”
“我们双方共同出资建房，优先录用没有工作的军属，但是短期的租金可能要提高两倍。怎么样？”江奕的新型思路终于成型了。
这个时候的房租每平方米只有三角到八角，70平米房子的月租最高也只有不到60元、每年不到700元。如果按照3万元的成本价，投资收益最高也只有2.3%。九十年代上半段时间，银行一年期贷款基准利率基本上在10%以上，现在谁敢建房谁的财务上就会出现巨亏。
所以这时候的房租叫做“福利性房租”，不具有商业可持续性，所以居民的住房问题只会越来越严重。
“要是提高到一块钱一平米月租的话，大部分人都能接受。现在三代同堂、四代堂的家庭多的是；就算是提高到一块五，很多年轻人要想结婚也会考虑。”李大成对租金的水平非常清楚，他更清楚现在住房的紧张程度，“在泉城那边，两个年轻人的月工资加起来有400-500元。拿出70-100元付房租的压力并不大。”
“如果让企业出一半的资金、但是不参与租金分红，我们出一半，把每月的租金提高一倍，产权双方共同所有，您看怎么样？”
变相将民间资金的收益率提高到原来的四倍，短期差不多能打平，长期静待房地产市场升温、资产增值。
房租的最大风险就是涨幅可能跟不上房价上涨。只是九十年代的房价也没怎么涨，有什么好涨得呢？体制内的房子不就是钢筋水泥么？
“我们的企业应该能承受，只是你们岂不是要亏了？光是泉城就可能会有好几十家企业愿意这么干，上万套房子可就要几个亿的成本了。”李大成还是不放心，万一把江奕家给拖垮了，自己岂不就是罪莫大焉？
“资金我们来筹集，你们只要出部分资金、部分劳务人员和地皮就行。香江偶现成的管理模式，我们拿来用就行了。”要是通过这个模式能够打开泉城军区下属企业这个渠道，新海康的何董事又可以通过“代建房屋”把账目做得更漂亮了。
最重要的是，如果通过这种模式建造数十万套房，那么等到完全取消福利分房政策的时候，就能够大大提升重点城市居住房屋的供给量。
如果在几个最重要的城市预先布局，几十万套房子就能够成为1998年后打击炒房客的利器。
如此才能解开捆在华国身上的房地产枷锁。
“要是这样的话，我估计上面同意的可能性很大。”李大成很清楚军队的情况，这样的条件在国内应该找不到第二个合作方。
“李大校，琴岛的企业是不是也可以发动一下。”那里才是齐鲁省的房价高峰，必须从那里下手才行。
关键是那里还有一个海军呢，那得是多大的基本盘？
“江奕，其实这次来的最大问题还不是这个，”李大成没想到随口一句“缺房子”就引来了这么多内容，探讨出来眉目之后已经是第二波客人上场了，“这次要有一大批企业军转民，你们愿不愿意参与？”
这个时候主桌上已经没有其他人了，这一桌都是新郎新娘两家的核心关系网。
“江奕，一起去逛逛运河吧。”李大成看到那些忙碌的身影，不想给他们制造困难。
出门的时候看到朱庆和还没有走，估计是想跟江奕说点儿什么。
“还真是很少坐这么威武的军车，我要坐到前面。”江奕一下子就占了副驾位置。
尽管军用吉普的颜值不是那么高，却胜在皮实、厚重，怪不得那么多男同胞喜欢买这种车。
两人一边兜风一边看着环湖高速公路逐渐成形，一种自豪感油然而生。
“这条运河以前是一条黄金线，滋养了多少流经的城市。现在却成了一条鸡肋，周边的城市好像中了魔咒一样，成为每个省的后几名。”李大成乘坐的车一路过来就是沿着运河前进，现在已经进入了兰陵，却依然只看到经济落后。
以前没有铁路，农业文明时代都是依靠水运，明朝的时候消耗了大量资金去维护运河水道，造就了任城、临清的辉煌。元朝和清朝的时候走过海运，所以运河沿线就不再红火。
“这个高速公路通车以后就可以取代运河的部分职能，看起来应该快通车了。”大湖城的第一个重大项目眼看着就要成形，至少三地内部的“小宇宙”可以转起来了。
“好像你家也出钱修这个高速公路了吧？三个穷地方，人员肯定是大量流出才对；穷亲戚走动起来也就是互相诉苦，浪费了。这些沿湖风光带也浪费，哪儿有人愿意大老远地跑过来？”李大成这次丝毫没顾忌，对着江奕一顿牢骚。
“大校，过不了十年，这些湖边都会布满建筑，那时候三个地市基本上就没有穷人了。只是那时候再来修高速、建环湖风光带可就没那么容易了。”一个个打开了眼界，再加上住房商品化、土地价值急剧攀升，想要拆迁谈何容易？
“湖边布满建筑？这怎么可能，得花多少钱？三个地方政府现在能掏出来个把亿就算好的。”李大成绝对不相信江奕这个断语，尤其是他还每天看着泉城的市政建设。
省会都是这个样子，省里的第三世界还能那样？
“用不着政府出钱。离岸边20公里的环湖大概360公里，每三十公里一个中心区，可以进行商业开发；紧靠湖边大概300公里，每10公里一个广场，这些广场由三地市的大型企业建设和命名。”
“要是这样还差不多，都是民间资金，”李大成这才反应过来，商业开发就是江奕这样的人为主了，他还有些信心，“30个广场开发所需的企业倒是有，这个‘子’那个‘子’都可以搬进来了。”
“孔子孟子曾子等确实很多，只是农业文明的成果，不适合当今商业文明和法治时代的需要了，不要也罢。”
“你这么年纪轻轻地，一天到晚老是把什么‘文明’之类的挂在嘴上干嘛？而且你怎么这么不想让军方或者国企参与？”
“好莱坞大片里经常有私人驾驶飞机的场面，在民族生死存亡时是飞行员的最佳替代；西方的富豪也可以投入巨资探索外太空。他们是低空、外太空的麦哲伦，引领国家在新领域前进。”也就是李大成了，换另一个军方的人，江奕都不敢这么透露想法。
“我们国家也可以，现在火箭发射成功率最高的就是我们了，这样成本最低。”
“等到形成规模效益，被一个国家的高层领导注意的时候，这个市场已经被很多国家瞄上、就没有肉吃了。最后是一些产业链低端国家拼低价、拼劳动力红利。”东亚、东南亚不都是欧美国家眼里的“苦力”么？
江奕这次打算先给他一颗种子，以后慢慢等着种子发芽。李大成应该不到45岁，这几年更是风生水起，以后说不定能够再上升一步。
李大成想了想，想要反驳却又算了：“其实也就是这么回事。整个军队系统别看这么多家企业，真正盈利的又有几个？很多企业即使账面上有些利润，还不就是换一个科目？八年试点，现在总算是想通了。”
从1985年开始，财政只管拨六成军费，其余四成由军队自行筹集。那一年整个军队56亿美元拨款要支持430万军人，三餐饭都保证不了，军队里的中级干部4年才能发一双制式皮鞋。
那一年湾湾省军费是98亿美元，扶桑国自卫队的军费240亿美元，所以扶桑国媒体刚放言“半小时消灭华国海军”。
只是军队毕竟不是专业经商的力量，大部分军办企业基本上成了安置军属和百万大裁军富余人员的载体，能够维持下去已经很不容易。
军转民的机会大得多，只是现在还不好让李大校知道自己瞄上了他们盘里的菜。江奕稍微透露一些简单的合作建议：
“第一种合作模式是专门针对富余人员的，我们要拍摄一些军旅题材的电影和电视剧，会需要不少穿过绿军装的，但是不会动用军事在编人员；
“第二种合作模式是你们的加工厂可以转型做订单生产，我们派出技术人员支持，只是我们的质量要求很高；
“第三种合作模式是有生存能力的企业，我方出资收购股权达到控股并派出财务人员，以后军方逐渐通过股权让渡退出，这仅仅针对非核心军工企业。”
“第一种模式可以和我们的基建营房、工程技术类企业合作；第二种模式可以和我们的农副业生产、文化体育企业合作；第三种模式可以和我们的通信、维修技术类企业合作。江奕，这些企业的人员可是太多了，裁撤起来也麻烦，你们家能同意吗？”
“如果每年建设五万套房，是不是能为富余的人找到出路？”
“一年还行，明年、后年不就没了？”李大校还是摇摇头。
“明年继续建五万套房，然后再有人做装修呢？”
“这个没有可行性。”李大校现在完全不愿意继续讨论这个话题了。
五万套房要20亿，是你能想的么？
江奕有些哭笑不得，金融的威力咋就这么难让人理解呢？
“李大校，现在美元国债的利率只有3%，你说那些投资人愿不愿意把这些钱用来投资我们的每年5%的债券？”
“国库券背后有国家，能一样吗？”
“要是我们的债券有房子做抵押呢？”江奕看着李大成要急的样子，不敢再隐瞒了，“伦敦市场的投资人告诉我们一个方式，我们这里1万套房子，每个月租金100万、每年1200万，可以支撑20倍的债券、2.4亿。”
“能有这么多？你是说这些钱拿到国内来建房子，每套4万、可以建6000套。”这一次终于跟上了节奏，出了一点点偏差。
“不是还有你们配套的一半么？这些钱是不是就能简单装修一下了？”江奕指了指李大成。
一个完整的、可持续的链条终于成形了。
要是能够这样持续下去，恐怕真的可以形成每年滚动开发、蛋糕越做越大的格局。
李大校现在是站都站不稳了。遛了两个圈，确定江奕讲的这个事情没有偏差以后，终于停住了：“江奕，我真该把你揪到军区里去，好好地帮我们出出主意。”
“你把我揪过去也没用，你们缺的是第一推动。还有就是最好要先破产、核清资产。要不然产权不清晰、内部人转移资产等行为难以杜绝。”
江奕面临的最大问题就是资金出境，否则每年付息的租金审批都令人头大。李大成等人却有单独的渠道，足以支撑整个齿轮组的运转。
“破产太丢人了，你们是想换掉那些不称职的人吧，你放心，那些厂长们巴不得有人能替他们天天跑部钱进、求有关部门发米呢。”李大校说的时候都有些哭笑不得。
没有员工愿意当厂长，全世界也就华国的军办企业是这种格局了。
对于江奕来说，今天也是一个意外之喜。
如果通过这种合作有效地催生租赁市场，意义可就太重大了。住房文化是华国“安土重迁”农业文明的最后一个阑尾，让一个国家最重要的生产要素—劳动力—无法自由流动。
要想达到美利坚那种“车轮上的民族”，可能需要数代人的思想建设。
一个有效的房屋租赁市场，却是降低居民自持房屋、盲目推高房价的最佳利器。
“江奕，牵住了建房这个牛鼻子，其他合作也好开展了哈哈，”李大校喜笑溢于言表，“你们写一个合作方案，把刚才谈到的几种模式都写进去。”
“这个只能由军方提供，我们协助。军队里面忌讳太多，我们可不敢写，还有，”江奕忽然想起了一件事情，“要是在海南有投资的话，你们的资金可以撤了。这些建房、转型等模式都需要真金白银的投入。”
兰陵军分区的军代表赶过来了，估计是朱庆和告诉他们这个消息。一上来就非常地热情。
“不用客气，我们就是来消化消化食。”李大校也不想多说，刚才谈的这件事情八字还没一撇呢。
现在地方管民、军分区独立运作，江奕还是第一次跟他们接触，就想多了解一些情况：“不知道兰陵这边的军产多不多？”
“兰陵这边没有什么军产，也就是招待所、培训机构，这两年才好点儿，以前是连年亏损。江老板，你们要是有意，也多带带我们？”负责人果然是个人精，江奕一句话就让他猜到了关键。
李大校只有苦笑。现在整个军队的产业人心不稳，还是少惹事儿吧。